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O impacto do WeWork no valor de imóvel

July 10, 2019

O impacto do WeWork no valor de imóvel

Por Taylor Kendzora, Analista Sênior, Capright

Durante a última década, inquilinos fortes do mercado de co-working tornaram-se poderosos players em quase todos os mercados de escritórios dos Estados Unidos, assim como na maioria dos mercados estrangeiros. O WeWork é líder da indústria, ocupando atualmente espaços em 38 países e em 32 mercados dos Estados Unidos. Nos últimos anos, o WeWork emergiu devido aos seus esforços de expansão e atualmente gerencia aproximadamente 929 m2 de escritórios no mundo todo. Como o modelo de co-working continua a crescer no mercado americano, proprietários enxergam que os inquilinos de co-working comprimiram grande fatia da sua carteira de inquilinos. Essa mudança assustou os investidores sobre a estabilidade e sustentabilidade do modelo de negócios do co-working, particularmente, quando há sinais que a atual expansão econômica está enfraquecendo.

A principal área de preocupação é a dependência do co-working em estabelecer curtos contratos de locação para produzir fluxos de caixa a longo prazo.  Como destacado em um artigo recentemente publicado no CBInsights’, “How does WeWork Make Maney “ a incompatibilidade entre os contratos de locação de longo prazo com os proprietários dos imóveis e os curtos contratos de locação com inquilinos”, impõem um maior risco para a estabilidade financeira da companhia. O perfil de risco é elevado considerando que 88% da receita da companhia foi composta por afiliações em 2018 e a maoria desses membros, consistiam em freelancers e empreendedores solos, que são menos resilientes ao enfrentar uma crise econômica. Além disso, o WeWork sacrificou a rentabilidade a curto prazo em razão do seu agressivo modelo de expansão, que prioriza assegurar a fatia de mercado e a onipresença da marca. Dessa forma, os custos primários de contratos de locação, renovação, retenção e novos clientes, estão superando as receitas por uma margem significativa.

Além das preocupações existentes em relação a sustentabilidade do modelo de negócios, outra preocupação secundária tem crescido entre corretores de imóveis e empresas de property management . Michael Lirtzman da Sterling Bay em Chicago, acredita que inquilinos como o WeWork são usuários ativos dos prédios. A depender da área de atuação do inquilino, o espaço típico por trabalhador em um escritório gira em torno de 16 m2 a 18 m2. Em razão do design adotado pelo WeWork, em escritórios estruturados por estações de trabalho, a companhia reduziu essa taxa para 9 m2 por trabalhador. Embora essa relação, seja obviamente, importante para os resultados do WeWork, ela pode gerar um desgaste acelerado nas áreas comuns do edifício e criar um congestionamento nos elevadores. Além disso, proprietários e corretores de imóveis demonstraram preocupação em locar espaços em seus próprios prédios para um competidor como o WeWork, que consegue oferecer aos clientes, contratos de locação mais flexíveis do que uma locação diretamente com o proprietário geralmente oferece.

O WeWork atraiu nos últimos anos grande atenção entre os clientes de co-working devido sua expansão em larga escala dentro dos principais mercados de escritórios dos Estados Unidos. Apesar do rápido crescimento, o WeWork encontrou maneiras de mitigar seus evidentes gargalos financeiros. Tem-se dado passos bem-sucedidos no sentido de atrair clientes estabelecidos com melhores características de crédito.  Através da recente We Work Enterprise Offering, o WeWork começou a atrair clientes de alta qualidade como Facebook e Microsoft.  Esse novo perfil de clientes adapta o modelo de negócios a atender as necessidades de grandes corporações através da locação de grandes conjuntos ou andares inteiros, espaços customizados e acesso ao crescente banco de dados da empresa. Em troca, o WeWork está apto a assinar contratos mais longos com esses clientes de alta qualidade, o que reduziu o perfil de risco dos inquilinos e aumentou a média do tempo de contrato de sete a oito meses em 2017 para 20 meses em 2018. Além disso, corretores de imóveis nos maiores mercados indicam que o WeWork Enterprise Offering está se tornando altamente atraente para esse tipo de inquilinos. Greg Inglion da Colliers International em Seattle afirma que um cliente reconhecido nacionalmente com bom crédito, está em negociação para locar do WeWork, 27.800 m2 no centro de Seattle. O Facebook recentemente locou do WeWork um total de 42.000 m2 em dois prédios de escritórios em Mountain View, California. Nate Jones do Eastdil Secured em São José, California afirma que ele espera que essa tendência continue, pois permite flexibilidade para que  grandes companhias como Facebook entrem no novo mercado.

O WeWork encontrou formas de fortalecer sua base de inquilinos e amenizar alguns problemas em relação a sustentabilidade financeira da companhia a longo prazo e isso permitiu que corretores e proprietários alavancassem sua iniciativa de expansão. Umas das razões que o WeWork conseguiu expandir uma considerável fatia nos principais mercados de escritórios do país em tão pouco tempo foi o seu apetite em assinar contratos com aluguéis acima do valor de mercado. A companhia consegue arcar com altos aluguéis devido a possibilidade de relocar esses espaços de alta qualidade e contratos de curta duração. Por sua vez, os corretores de imóveis capitalizaram essa possibilidade no aumento potencial de renda. Jones da Eastdil Secured afirma que corretoras estão usando o apetite do WeWork para locar grande espaços a altos preços para ocupar os 15% a 20% dos espaços vagos remanescentes para estabilizar rapidamente a propriedade. Essa é uma estratégia útil ao invés de colocar o imóvel à venda. Além disso, corretores como Nick Garret da LDG Commercial em San Diego notou que um inquilino de co-working como a WeWork no empreendimento, pode melhorar o ciclo de locação, criando oportunidades para possíveis inquilinos que queiram uma expansão rápida.

No entanto, parece que há um “breakpoint” em relação ao quanto espaço seria adequado para que um locatário de co-working ocupar do seu rent roll antes que os riscos financeiros superem os benefícios. Lirtzman da Sterling Bay afirma que a maioria dos investidores se preocupam quando um locatário de co-working  ocupa mais que 20-25% do seu rent roll. Jones da Eastdil Secured fornece um número um pouco mais otimista, entre 25 a 35% do prédio antes que tenha um impacto negativo no valor. Ele acredita em uma projeção mais otimista pelo fato de que uma empresa de co-working como a WeWork, geralmente aluga espaços em prédios Classe A em localizações privilegiadas. Dessa forma, o restante dos espaços geralmente são locados para uma boa base de inquilinos, compensando o inerente risco financeiro.  Vendas realizadas como do The Triangle em Denver em maio de 2017, aparentemente apoiam essa projeção otimista vindo de locatórias de alta qualidade como o WeWork. A corretora da venda Jenny Knowlton da CBRE mencionou que o WeWork ocupava aproximadamente 30% do prédio e que a locação não impactou materialmente o apetite dos compradores. Em janeiro de 2019, a CBRE publicou um artigo intitulado The Property Value Implications of Flexibe Space. O relatório estabelece que em transações similares, as diferenças nas cap rates foram mínimas desde que o inquilino de co-working ocupasse menos que 40% do espaço, 67% tiveram cap rates similares, 27% foram superiores e 7% tiveram cap rates abaixo da média.

Enquanto o impacto real do locatário como o WeWork é difícil de quantificar no ponto de vista de uma avaliação, evidências de mercado indicam que locar a maioria do espaço de um edifício para esse tipo de locatário é prejudicial para o valor total do ativo. Inglin da Colliers International indica que a recente venda do 501 Eastlake na região do Lake Union em Seattle, na qual foi totalmente locado para o WeWork quando negociado em Agosto de 2018. Apesar de não revelar o cap rate, ele confirma que o empreendimento foi negociado a 50 pontos bases acima do que seria locado para inquilinos padrões. Além disso, Lirtzman da Sterling Bay afirma que tem conhecimento de dois casos em Chicago na qual proprietários estavam hesitantes em  levar ativos para o mercado, devido a ao fato de que uma grande fatia do rent roll está sendo locado para inquilinos de co-working. Desta forma, cada corretor imobiliário entrevistado acredita que proprietários começaram a inserir taxas no percentual do rent roll que eles desejam locar para locatários de co-working.

No futuro, os investidores continuarão a acompanhar de perto as tendências em torno dos locatários de co-working, particularmente, o WeWork  devido ao sua robusta participação no mercado. Considerando que o modelo de negócios do WeWork nunca foi testado por uma recessão, proprietários continuarão cautelosos em locar para inquilinos de co-working ou adquirir empreendimentos com muita exposição de co-working. Entretanto, a popularidade ascendente do co-working como uma solução conveniente tanto para proprietários como para locatários, significa que, qualquer que seja o impacto econômico no valor da propriedade, essa forma de ocupação faz parte do cenário atual.