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El Impacto de WeWork en el Valor de Propiedades

julio 10, 2019

 

El Impacto de WeWork en el Valor de Propiedades 

Por Taylor Kendzora, Analista Senior, Capright

En la última década, los arrendatarios basados en el trabajo cooperativo se han convertido en poderosos protagonistas en la mayoría de los principales mercados de oficinas de los EE. UU. y en algunos mercados extranjeros.  De acuerdo a varios indicadores, el líder de la industria es WeWork, que actualmente ocupa espacios en 38 países y 32 mercados principales de EE. UU. En los últimos años, WeWork ha incrementado sus esfuerzos de expansión y actualmente administra aproximadamente 10.0 millones de pies cuadrados de espacio de oficinas en todo el mundo. En la medida en que los modelos de trabajo cooperativo crecen en importancia a nivel nacional, los grupos de propietarios han visto que en sus listas de alquiler el porcentaje destinado a trabajadores cooperativos crece porcentualmente. Este cambio ha generado señales de alerta entre los inversionistas sobre la estabilidad y la sostenibilidad del modelo de negocio de trabajo cooperativo, particularmente porque hay indicios de que la expansión económica actual puede estar disminuyendo.

La principal preocupación es la dependencia que tiene el trabajo cooperativo en los contratos de arrendamiento a corto plazo para producir flujos de caja a largo plazo.  Como se indicó en el artículo recientemente publicado de CBInsights, Cómo hace dinero WeWork, «el desequilibrio entre los contratos de arrendamiento a largo plazo con los arrendadores y los contratos de arrendamiento a corto plazo con los arrendatarios» crea un alto riesgo para la estabilidad financiera de la empresa. Este perfil de riesgo es elevado si se considera que el 88 por ciento de los ingresos de la empresa en 2018 estaba compuesto por membresías y la mayoría de estas membresías pertenecen a trabajadores independientes y emprendedores solitarios que tiene menos posibilidades de soportar una recesión económica.  Además, WeWork ha sacrificado la rentabilidad a corto plazo en favor de un modelo de expansión agresivo que prioriza su participación en el mercado y la consolidación de su marca.  Como tal, los principales centros de costos de compromisos de alquiler, renovación y adquisición y retención de clientes de la compañía actualmente superan los ingresos por un margen significativo.

Además de las preocupaciones que existen con respecto a la sostenibilidad del modelo de negocio, agentes de arrendamiento y grupos de administración de propiedades han planteado otras preocupaciones secundarias.  Michael Lirtzman, de Sterling Bay, en Chicago, señaló que los arrendatarios de trabajo cooperativo como WeWork pueden ser “usuarios duros” en el edificio.  El espacio típico por trabajador de un edificio de oficinas es de entre 175 y 200 pies dependiendo de la industria del arrendatario.  Debido a la construcción especializada y a la estructura de arrendamiento por escritorio que tiene WeWork, la compañía ha logrado reducir esta proporción a 100 pies por trabajador.  Y aunque esta relación es de suma importancia para WeWork, puede causar un desgaste acelerado en las áreas comunes del edificio y crear congestión en el ascensor.  Además, los propietarios y agentes de arrendamiento han expresado su preocupación por el arrendamiento de espacios a sus competidores dentro de sus propios edificios, ya que WeWork puede ofrecer plazos de arrendamiento más flexibles que los que puede ofrecer un arrendamiento directamente con el propietario.

WeWork ha recibido la mayor atención entre los arrendatarios de trabajo cooperativo en los últimos años debido a su expansión a gran escala en casi todos los principales mercados de oficinas en los Estados Unidos.  A pesar del rápido crecimiento de WeWork, la compañía ha encontrado formas de mitigar las preocupaciones financieras percibidas.  Ha dado pasos exitosos para atraer a arrendatarios más establecidos con mejores características de ingresos y crédito. A través de la oferta Enterprise recientemente implementada por la empresa, WeWork ha comenzado a atraer arrendatarios de alta calidad como Facebook y Microsoft.  Esta nueva oferta adapta el modelo de negocio a satisfacer las necesidades de las grandes empresas ofreciendo espacios amplios o el arrendamiento de un piso completo, construcciones personalizadas y acceso a la creciente base de datos de la compañía.  A cambio, WeWork puede firmar contratos de arrendamiento más prolongados con estos arrendatarios de alta calidad, lo cual ha reducido el perfil de riesgo de la base de arrendatarios de la empresa y ha aumentado el plazo promedio de arrendamiento de la empresa de entre siete y ocho meses en 2017 a 20 meses en 2018.  Además, los agentes de arrendamiento en los principales mercados indican que la oferta de WeWork Enterprise se está volviendo cada vez más atractiva para este tipo de arrendatarios.  Greg Inglin, de Colliers International en Seattle, anotó que conoce a un arrendatario reconocido a nivel nacional con alto nivel crediticio que está en conversaciones para arrendar 300,000 pies cuadrados de WeWork en el centro de Seattle.  Además, Facebook recientemente arrendó un total de 450,000 pies cuadrados de WeWork en dos edificios de oficinas en Mountain View, California.  Nate Jones, de Eastdil Secured en San José, agregó que espera que esta tendencia continúe, ya que brinda flexibilidad a las principales empresas como Facebook al ingresar a un nuevo mercado.

WeWork ha encontrado formas de fortalecer su base de arrendatarios y silenciar algunas preocupaciones sobre la sostenibilidad de la salud financiera a largo plazo de la compañía, y esto ha permitido a los agentes de arrendamiento y a los grupos de propietarios a impulsar la agresiva iniciativa de expansión de WeWork.  Parte de la razón por la que WeWork ha podido expandirse a una parte significativa de los principales mercados de oficinas del país en tan poco tiempo es su disposición de firmar contratos de arrendamiento a precios por encima del mercado.  La compañía puede asumir rentas más altas debido a su capacidad para volver a arrendar espacio con una prima significativa creada por una mayor eficiencia de espacio y plazos de arrendamiento más cortos.  A su vez, los agentes de arrendamiento han capitalizado esta alza en el potencial de ingresos.  Jones de Eastdil Secured señaló que las empresas de arrendamiento han estado utilizando la disposición de WeWork para arrendar grandes espacios a precios altos para arrendar el restante 15 a 20 por ciento del espacio vacante en un edificio de oficinas para estabilizar rápidamente la propiedad. Esta es una estrategia particularmente útil antes de comercializar un edificio en venta.  Además, los corredores de arrendamiento como Nick Garrett de LDG Commercial en San Diego se han dado cuenta de que tener un arrendatario de trabajo cooperativo como WeWork en el edificio puede mejorar la actividad de arrendamiento como un servicio para los posibles arrendatarios que desean expandirse rápidamente.

Sin embargo, parece que hay un punto de ruptura en saber cuánto es mucho espacio destinado a un cliente de trabajo cooperativo en una lista de arrendamiento antes de que los riesgos financieros mencionados superen los beneficios.  Lirtzman, de Sterling Bay, sostiene que la mayoría de los inversionistas se preocupan cuando un arrendatario de trabajo cooperativo ocupa más del 20 al 25 por ciento de una lista de arrendamiento.  Jones de Eastdil Secured proporcionó un rango ligeramente más optimista, estimando que un inquilino que trabaja en forma conjunta puede ocupar entre el 25 y el 35 por ciento de un edificio antes de que su arrendamiento tenga un impacto negativo en el valor.  El respaldó esta proyección más optimista al afirmar que una empresa de trabajo cooperativo como WeWork normalmente arrienda espacios en edificios Clase A con ubicaciones sólidas.  Como tal, a menudo el resto de la lista de arrendamiento se destina a una base sólida de arrendatarios, que en gran medida compensa el riesgo financiero inherente. Las ventas como The Triangle en Denver en mayo de 2017, parecen respaldar su proyección más optimista cuando se trata de arrendatarios de trabajo cooperativo de mayor calidad como WeWork.  Jenny Knowlton de CBRE, agente de la venta, indicó que WeWork ocupaba aproximadamente el 30 por ciento del edificio y que el arrendamiento no afectó de manera importante el grupo de compradores.  Por último, en enero de 2019, CBRE publicó un informe titulado Las Implicaciones del Valor de Propiedades de Espacio Flexible. El informe encontró que, en comparación con transacciones similares, generalmente las diferencias en las tasas de capitalización fueron mínimas, siempre y cuando el arrendatario de trabajo cooperativo ocupara menos del 40 por ciento del edificio.  De las ventas con menos de 40 por ciento de espacio destinado a trabajo cooperativo, 67 por ciento tuvieron tasas de capitalización similares, 27 por ciento tuvieron tasas de capitalización más altas y 7 por ciento tuvieron tasas de capitalización más bajas.

Si bien el impacto exacto de un arrendatario de trabajo cooperativo como WeWork es difícil de cuantificar desde el punto de vista de la valoración, la evidencia del mercado indica que arrendar la mayoría del espacio de un edificio a un arrendatario de ese tipo es perjudicial para el valor general del activo.  Inglin de Colliers International hizo referencia a la venta reciente de 501 Eastlake en el vecindario de Lake Union en Seattle, que fue totalmente arrendada a WeWork cuando se realizó la negociación en agosto de 2018. Si bien no reveló la tasa de capitalización real, declaró que el edificio se negoció a 50 puntos base más altos de lo que habría sido si hubiera estado arrendado a un grupo de arrendatarios estándar.  Además, Lirtzman, de Sterling Bay, anotó que está al tanto de dos casos en Chicago en los que los grupos de propietarios no se atreven a poner propiedades en el mercado debido a que una parte importante de la lista de arrendamiento está destinada a arrendatarios de trabajo cooperativo.  Basados en este sentimiento, cada agente entrevistado señaló que los grupos de propietarios han comenzado a poner límites en el porcentaje de sus lista de arrendamiento que estarían dispuestos a arrendar a un arrendatario de trabajo cooperativo.

En el futuro, los inversionistas continuarán siguiendo de cerca las tendencias que rodean a los arrendatarios de trabajo cooperativo, especialmente WeWork, dada su sólida participación en el mercado. Teniendo en cuenta el hecho de que el modelo de negocio de WeWork nunca ha sido probado por una recesión, los grupos de propietarios continuarán teniendo cuidado al arrendar a inquilinos de trabajo cooperativo o adquirir edificios con demasiada exposición a trabajo cooperativo.  Sin embargo, la creciente popularidad del trabajo cooperativo como una solución conveniente tanto para los propietarios como para los arrendatarios significa que, independientemente del impacto económico en el valor de la propiedad, esta forma de ocupación es ahora una parte permanente del paisaje.