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O impacto das mudanças climáticas nas avaliações e decisões no setor imobiliário

September 3, 2020

Por Jonathan Rivera, Diretor

O risco da mudança climática não está sendo adequadamente precificado nas avaliações de empreendimentos comerciais. O recente aumento da frequência e intensidade de eventos climáticos extremos foram precisamente previstos por cientistas há 20 anos atrás. Baseado nos dados recentes e nas tendências, as últimas projeções apontam para um aumento desses eventos climáticos extremos e no aumento do nível do mar nas próximas décadas. Devido à alta demanda de propriedades próximas à costa, uma parcela desproporcional das propriedades no país estão expostas aos riscos da mudança climática e atualmente esses riscos ainda não foram totalmente mensurados.

EXPLICANDO A MUDANÇA CLIMÁTICA
A mudança climática é a recente alteração dramática dos padrões normais do clima global devido ao pico de emissões de dióxido de carbono causado pela atividade humana. A concentração média de dióxido de carbono na atmosfera aumentou drasticamente nos últimos 60 anos de 316 ppm em 1959 para 411 ppm em 2019; perigosamente próximo do limite de 450 ppm estabelecidos pelos cientistas para evitar um dano catastrófico. Se a tendência atual permanecer (conforme quadro abaixo), é possível que alcancemos 450 ppm nos próximos 10 a 20 anos.

O resultado desse crescimento exponencial de dióxido de carbono na atmosfera é um substancial aumento da média de temperatura global. O aumento das emissões de carbono criou um efeito estufa global, aprisionando mais e mais radiação solar. O Acordo de Paris esabelece 2ºC acima do nível pré-industrial como o limite da média da temperatura global. Entretanto, já ultrapassamos 1ºC, com projeções de 1,2 a 1,3ºC nos próximos cinco anos.

OS RISCOS PARA O SETOR IMOBILIÁRIO
O aumento das temperaturas globais causarão um aumento na frequência de eventos climáticos extremos que colocarão em risco o setor imobiliário nos próximos anos. Intensas ondas de calor afetarão as capacidades de ar condicionados e aumentarão os custos de manutenção, períodos prolongados de seca, afetando o uso de água e aumentando a frequência de incêndios naturais e mais frequêntes e poderosos, os furações exigirão materiais de construção com maior resistência.

Entretanto, de todos os desastres nacionais potencializados, nenhum é tão severo e diretamente relacionado ao aquecimento global quanto o aumento do nível do mar. O aumento do nível do mar afeta comunidades costeiras com o aumento da frequência de enchentes e também com um aumento siginifcante de eventos de maré ciclônica.

Como a temperatura global média aumentou acima de 1,0ºC, o nível médio global do mar aumentou quase 23 centimetros desde 1880. Aumentos contínuos na temperatura global causaram o rápido derretimento de geleiras e gelo polar, resultando em maior volume de água do mar. Ao mesmo tempo, o aumento do calor expande o volume de água do mar. Além disso, da mesma maneira que os aumentos na temperatura média global aceleraram nos últimos anos, o aumento do nível do mar também acelerou nas últimas décadas. De acordo com a National Oceanic and Atmospheric Administration (NOAA), o nível marinho médio global em 2018 foi de 8 centimetros acima da média de 1993. Como resultado, projeções de curto prazo prevêem aumentos elevados no nível do mar para as cidades costeiras do país. Por exemplo, em Boston, o aumento do nível do mar foi de 23 centimetros durante o século passado, e até 2030 o nível do mar aumentará 20 centimetros em relação os níveis de 2000.

UMA NOTA ESPECIAL SOBRE FLÓRIDA
Os efeitos das mudanças climáticas já estão acontecendo no estado da Flórida. O estado já possui níveis mais altos do mar do que a média global devido aos padrões típicos do vento e correntes oceânicas. Além disso, a altitude média na Flórida é de apenas 1,80 metros. Esses fatores, combinados com o aumento do nível do mar, resultaram em um número crescente de propriedades que foram expostas aos riscos de danos frequentes causados pelas inundações.

Um novo fenômeno, chamado inundação em dias ensolarados, também se acelerou nos últimos anos. Como o nome sugere, esse tipo de inundação ocorre sem nenhuma precipitação e é impulsionado principalmente pelas marés lunares. O calcário poroso que compõe grande parte das terras do estado permite que a água do mar elevada durante os períodos de maré borbulhe do chão ou saia dos sistemas de drenagem da cidade, enchendo ruas e quintais com água do mar. Durante julho e agosto de 2019, as inundações em dias ensolarados quebraram todos os recordes históricos por mais de uma semana em Miami. Em Key Largo, as inundações das marés duraram quase três meses durante o outono de 2019. Com altitudes baixas, leitos de calcário poroso e mares subindo, a frequência de inundações em dias ensolarados mais do que triplicou desde 1996. De acordo com a First Street Foundation, uma organização que quantifica o risco de inundação, as perdas nos valores imobiliários das inundações em dias ensolarados em Miami Beach totalizaram US$ 337 milhões entre 2005 e 2017.

Com a recente aceleração da elevação do nível do mar, é muito possível que algumas áreas da Flórida sejam inundadas com inundações permanentes até o final do século. Se as linhas de tendência atuais se mantiverem, o nível do mar em Miami poderá aumentar 7 centimetros até 2070, de acordo com as projeções da NOAA. Como resultado, o Banco Mundial listou o sul da Flórida como a área mais vulnerável economicamente nos EUA e a segunda mais vulnerável no mundo às mudanças climáticas.

OS LIMITES DO SEGURO
Historicamente, o seguro tem sido a principal ferramenta para mitigar os riscos causados por eventos climáticos extremos. No entanto, os prêmios de seguro são geralmente baseados em dados retroativos, enquanto os eventos climáticos extremos, cada vez mais exacerbados pelas mudanças climáticas, devem continuar aumentando nos próximos anos. Além disso, com o aumento de inundações nas áreas costeiras, é provável que um número substancial de propriedades se tornem inaceitáveis/inseguráveis. Além disso, deve-se observar que o seguro não cobre perdas de valor no momento da venda ou alienação da propriedade. Com o grande aumento do nível do mar projetados nos próximos dez anos, há riscos significativos para os valores de venda ao final dos períodos de retenção para um vasto número de propriedades costeiras.

ALGUNS ESTÃO COMEÇANDO A ASSUMIR A LIDERENÇA
Durante o ano passado, o setor imobiliário começou a lidar com o aumento dos riscos das mudanças climáticas e várias iniciativas se formaram.

  • No início do ano passado, a Heitman, em parceria com o Urban Land Institute, divulgou um relatório abrangente sobre riscos específicos das mudanças climáticas, bem como possíveis soluções para investidores comerciais imobiliários.
  • Em julho de 2019, a Moody comprou uma participação majoritária na Four Twenty-Seven, Inc. – uma empresa de pesquisa climática. Como resultado, a Moody’s agora está incorporando dados de risco climático em seus ratings de títulos municipais.
  • PGGM, um fundo de pensão holandês que é o 12º maior proprietário mundial de imóveis, está trabalhando para quantificar riscos específicos de mudanças climáticas de cada ativo de suas carteiras. Esses dados ajudarão a informar os gerentes de ativos da PGGM sobre as futuras decisões de aquisição e disposição de ativos em relação à sua exposição ao risco climático.
  • BlackRock, a maior administradora de ativos do mundo, colocará as mudanças climáticas no centro da maioria das decisões de investimento. As empresas nas quais a BlackRock investe serão obrigadas a divulgar os riscos das mudanças climáticas, bem como planos para cumprir os requisitos estabelecidos no Acordo de Paris. Os riscos climáticos específicos que a BlackRock está considerando atualmente são como o mercado de títulos municipais será afetado pelas respostas das cidades às mudanças climáticas, a confiabilidade da hipoteca de 30 anos em um período de incerteza às mudanças climáticas e o efeito no seguro contra inundações e incêndios em áreas sensíveis.
  • A National Real Estate Advisors decidiu recentemente excluir totalmente os imóveis da Flórida das suas carteiras de investimento.

RECOMENDAÇÕES PARA A NOSSA PROFISSÃO
Agora é o momento de trabalharmos juntos no setor imobiliário para criar normas em todo o setor que contemplem e quantifiquem os riscos climáticos na tomada de decisões e nas avaliações. Embora alguns líderes tenham dado alguns admiráveis primeiros passos, apenas uma resposta unificada em todo o setor e uma educação com padrões acordados nos ajudarão a preparar-nos para esta crise crescente. Finalmente, a subscrição de propriedades em áreas mais vulneráveis às mudanças climáticas precisará começar.