El Impacto del Cambio Climático en las Valuaciones y Decisiones Inmobiliarias

septiembre 3, 2020

Por Jonathan Rivera, Director

El riesgo del cambio climático actualmente no está siendo considerado de manera adecuada en las valoraciones de bienes inmuebles comerciales. El reciente incremento en la frecuencia y la intensidad de eventos climáticos extremos, fueron pronosticados con exactitud por científicos del clima hace 20 años. Basados en datos recientes, y las tendencias actuales, las últimas proyecciones señalan un aceleramiento en estos eventos climáticos extremos recientemente observados, así como un aumento en el nivel del mar en las próximas décadas. Debido a la alta demanda de propiedades costeras, una porción desproporcionada de los bienes inmuebles comerciales de la nación está expuesta a riesgos del cambio climático, y en el presente estos riesgos no se están abordando por completo.

CAMBIO CLIMÁTICO EXPLICADO
El cambio climático es el reciente cambio dramático de los patrones del clima debido a un fuerte aumento en las emisiones de dióxido de carbono, causado por la actividad humana. La concentración promedio de dióxido de carbono en la atmosfera ha aumentado dramáticamente en los últimos 60 años, pasando de 316ppm en 1959 a 411ppm en 2019; peligrosamente cerca de las 450ppm, el límite impuesto por científicos para evitar un cambio catastrófico. Si las tendencias actuales se mantienen (como se muestran en la siguiente tabla), es posible que alcancemos las 450 ppm en los próximos 10-20 años.

El resultado de este aumento exponencial de dióxido de carbono en la atmosfera, ha sido un incremento igual de dramático en la temperatura promedio a nivel global. Las elevadas emisiones de carbono, han creado un efecto invernadero global, atrapando más y más el calor del sol. El Acuerdo de París, estableció en 2.0 grados centígrados sobre los niveles preindustriales como el límite para la temperatura global promedio. Sin embargo, ya pasamos en 1.0 grados centígrados con proyecciones actuales de 1.2 a 1.3 grados en los próximos cinco años.

RIESGO PARA LOS BIENES RAÍCES
Las temperaturas globales elevadas, van a causar un aumento en la frecuencia de eventos climáticos extremos que van a suponer un riesgo para los bienes raíces en los próximos años. Las olas de calor más largas durante el verano estirarán la capacidad de los aires acondicionados de los edificios y aumentarán los costos de los servicios públicos, los períodos prolongados de sequía restringirán el uso del agua del edificio y aumentarán la prevalencia de incendios forestales, y los huracanes más fuertes y más frecuentes requerirán una mayor resistencia de los materiales de construcción.

Sin embargo, de todos los desastres nacionales potenciados por el cambio climático, ninguno es tan agudo y está directamente relacionado con el calentamiento global como el aumento del nivel del mar. El aumento del nivel del mar afecta negativamente a las comunidades costeras con una mayor frecuencia de inundaciones, así como con mareas de tormenta significativamente más altas. A medida que la temperatura global promedio aumentó por encima de 1.0 grados centígrados, el nivel medio global del mar aumentó casi 9.0 pulgadas desde 1880. Los aumentos sostenidos de la temperatura global han provocado el rápido derretimiento de los glaciares y el hielo polar, lo que resulta en más agua de mar. Mientras que, al mismo tiempo, el aumento de calor expande el volumen de agua de mar. Además, de la misma manera que los aumentos en la temperatura global promedio se han acelerado en los últimos años, el aumento del nivel del mar también se ha acelerado en las últimas décadas. Según la Administración Nacional Oceánica y Atmosférica (NOAA por sus siglas en inglés), el nivel medio global del océano en 2018 fue 3.2 pulgadas por encima del promedio de 1993. Como resultado, las proyecciones a corto plazo pronostican aumentos elevados en el nivel del mar para las ciudades costeras de la nación. Por ejemplo, en Boston, el aumento del nivel del mar fue de 9.0 pulgadas durante el siglo anterior, y para el 2030 el nivel del mar está proyectado para ser 8.0 pulgadas adicionales por encima del nivel del año 2000.

UNA NOTA ESPECIAL SOBRE FLORIDA
Los efectos del cambio climático están ocurriendo ahora en el estado de Florida. El estado ya tiene niveles de mar más altos que el promedio mundial debido a los patrones típicos de viento y corrientes oceánicas. Además, la elevación promedio en Florida es de solo seis pies. Estos factores, combinados con el aumento del nivel del mar, han dado como resultado un número creciente de propiedades que han quedado expuestas a los riesgos de daños por inundaciones frecuentes.

Un nuevo fenómeno, llamado inundación en días soleados, también se ha acelerado en los últimos años. Como su nombre indica, este tipo de inundaciones se produce sin precipitaciones y se debe principalmente a las mareas lunares. La piedra caliza porosa que constituye gran parte de las tierras del estado permite que el agua de mar elevada durante los períodos de marea brote del suelo o salga de los desagües pluviales de la ciudad, llenando las calles y los patios traseros con agua de mar. Durante julio y agosto de 2019, las inundaciones en días soleados rompieron todos los récords históricos durante más de una semana en Miami. En Key Largo, las inundaciones de las mareas duraron casi tres meses durante el otoño de 2019. Con elevaciones bajas, lecho de roca caliza porosa y mares ascendentes, la frecuencia de las inundaciones en días soleados se ha más que triplicado desde 1996. Según First Street Foundation, una organización que cuantifica el riesgo de inundación, las pérdidas en los valores inmobiliarios de las inundaciones en un día soleado en Miami Beach totalizaron $ 337 millones entre 2005 y 2017.

Con la reciente aceleración del aumento del nivel del mar, es muy posible que algunas áreas de Florida se inunden con inundaciones permanentes para fines de siglo. Si las líneas de tendencia actuales se mantienen, los niveles del mar de Miami podrían alcanzar los tres pies para 2070, según las proyecciones de NOAA. Como resultado, el Banco Mundial enumeró el sur de Florida como el área económicamente más vulnerable en los Estados Unidos y la segunda más vulnerable del mundo al cambio climático.

LOS LÍMITES DE SEGURO
Históricamente, el seguro ha sido la herramienta principal para mitigar los riesgos que representan los fenómenos meteorológicos extremos. Sin embargo, las primas de seguro generalmente se basan en datos retroactivos, mientras que se espera que los eventos climáticos extremos, cada vez más exacerbados por el cambio climático, continúen aumentando en los próximos años. Además, con el aumento de la prevalencia de inundaciones en las zonas costeras, es probable que un número considerable de propiedades no sea asegurable. Además, debe tenerse en cuenta que el seguro no cubre las pérdidas de valor en el momento de la reversión o disposición de la propiedad. Con los grandes aumentos del nivel del mar proyectados para los próximos diez años, existen riesgos significativos para los valores de reversión al final de los períodos de espera para una gran cantidad de propiedades costeras.

ALGUNOS ESTÁN EMPEZANDO A TOMAR EL LIDERAZGO
Durante el año anterior, la industria inmobiliaria ha comenzado a abordar los mayores riesgos del cambio climático y varias iniciativas han tomado forma.

• A principios del año pasado, Heitman, en asociación con el Urban Land Institute, publicó un informe exhaustivo sobre los riesgos específicos del cambio climático, así como las posibles soluciones para los inversores inmobiliarios comerciales.
• En Julio 2019, Moody’s compró una participación mayoritaria en Four Twenty-Seven, Inc. – una firma de investigación climática. Como resultado, Moody’s ahora está incorporando datos de riesgo climático en sus calificaciones de bonos municipales.
• PGGM, un fondo de pensión holandés que es el duodécimo mayor propietario de bienes inmuebles del mundo, está trabajando para cuantificar los riesgos específicos del cambio climático de cada activo individual de sus carteras. Estos datos ayudarán a informar a los administradores de activos de PGGM sobre futuras decisiones de adquisición y disposición de activos con respecto a su exposición al riesgo climático.
• BlackRock, el mayor administrador de activos a nivel mundial, pondrá el cambio climático en el centro de la mayoría de las decisiones de inversión. Se requerirá que las empresas en las que invierte BlackRock, divulguen los riesgos del cambio climático, así como los planes para cumplir con los requisitos establecidos por el Acuerdo de París. Los riesgos climáticos específicos que BlackRock está considerando actualmente son cómo el mercado de bonos municipales se verá afectado por las respuestas de las ciudades al cambio climático, la confiabilidad de la hipoteca a 30 años en un momento de incertidumbre del cambio climático y el efecto sobre el seguro contra inundaciones e incendios en zonas susceptibles al clima.
• National Real Estate Advisors, recientemente decidió excluir los bienes inmuebles de Florida completamente de sus portafolios de inversión.

RECOMENDACIONES PARA NUESTRA PROFESIÓN
El tiempo es ahora para aquellos de nosotros en la industria inmobiliaria para trabajar juntos para crear normas que involucren toda la industria que contemplen y cuantifiquen los riesgos climáticos en la toma de decisiones y valoraciones. Si bien algunos líderes han dado pasos admirables, solo una respuesta unificada de toda la industria y un acuerdo sobre educación y estándares nos ayudarán a prepararnos para esta creciente crisis. Finalmente, la suscripción de propiedades en áreas que son más vulnerables al cambio climático deberá comenzar a reflejar estos riesgos crecientes.