¿Podrá reemplazar la IA al avaluador de bienes raíces comerciales?

agosto 6, 2019

Can AI replace the commercial real estate appraiser?

By Jonathan Rivera , Director, Capright

Stephen Hawking feared that the development of full Artificial Intelligence (AI) would spell the end of the human race. So, with recent exponential advances in AI, it’s only natural to think that AI will soon replace the need for a human commercial real estate appraiser. The ability to efficiently collect and aggregate vast amounts of data has greatly improved the quality of automated valuation models (AVMs), sophisticated computer algorithms that estimate the value of a given property. AVMs have long been embedded in the single-family home market, and now several groups are trying to expand their use to commercial properties. A growing percentage of our industry believes that AVMs’ data capabilities, efficiency, and unbiased judgment will make them equal to or even superior to human appraisers. However, considering the limited and non-standardized data sets, the subjective nature of much of the appraisal process, the numerous judgments an appraiser must make, and the regulatory environment that requires personal accountability, it is unlikely that AVMs will be able to fully replace the human appraiser in the near future.

Juicio del Avaluador
Desde las rentas del mercado hasta las estimaciones de gastos y los parámetros de inversión, los avaluadores emiten decenas de opiniones a lo largo del proceso de valoración. Si bien muchas de estas decisiones se basan directamente en datos concretos, a veces pueden ser más matizadas. Por ejemplo, una venta reciente de una propiedad de apartamento Clase A más nueva con un precio que está notablemente por debajo del precio de venta puede parecer una indicación de un mercado en declive. Sin embargo, después de entrevistar a corredores activos en el mercado inmediato, el avaluador se entera de que la propiedad tenía varios defectos de diseño que requerían que el comprador invirtiera un capital significativo para remediarlo. O, como otro ejemplo, al revisar las características de una torre de apartamentos antigua, en el papel, la propiedad parece ser un edificio urbano antiguo de clase B, más antiguo y típico. Sin embargo, después de una investigación adicional, el avaluador se entera de que el edificio es reconocido en el mercado como un activo de «trofeo» y que probablemente se vendería con una tasa de capitalización ligeramente inferior a la media debido a su singularidad arquitectónica. En estos casos, el juicio y la observación humanos tendrían en cuenta factores importantes que una AVM no tiene capacidad de detectar.

Los AVM son una caja negra
Para algunos, el atractivo de los AVM es que produciría un resultado bastante predecible basado únicamente en datos agregados. Esto puede funcionar bien durante un mercado de tendencia alcista normal, pero como descubrimos durante la crisis financiera de 2008, los algoritmos complejos que pocos entienden pueden causar un daño significativo durante una recesión sostenida. Durante la primera parte de la última década, se utilizaron sistemas automatizados para construir valores respaldados por hipotecas con altas calificaciones crediticias. Sin embargo, cuando los prestatarios comenzaron a incumplir los pagos, era difícil para los bancos entender qué partes de los valores respaldados por hipotecas no tenían valor y cuáles eran solventes. Tomaría años desenredarlos. Debido a la complejidad de los modelos informáticos subyacentes y al número limitado de personas que entienden su mecánica, los AVM para activos comerciales tienen riesgos similares. En contraste, los avaluos tradicionales son directos y todos los factores relevantes para la valoración se explican en la narrativa. Además, el cliente tiene la capacidad de hablar con el avaluador, quien es personalmente responsable de la opinión.

Las computadoras no compran ni venden bienes raíces comerciales
Un avalúo es una opinión de valor que supone una venta a gran distancia entre un comprador dispuesto y un vendedor dispuesto. Los compradores probables de la mayoría de los grandes activos de bienes raíces comerciales son instituciones financieras, fondos de pensiones y fideicomisos de inversión. Como tales, los juicios y decisiones que toma el avaluador sobre las motivaciones del comprador y el vendedor informan la selección de la metodología y los supuestos empleados en el proceso de valoración. Hasta el momento, un AVM no es capaz de este tipo de juicio humano. Los algoritmos informáticos utilizados en un AVM son excelentes para extraer datos de varias fuentes de manera precisa y eficiente, pero no pueden comprender el proceso de toma de decisiones matizado de un posible comprador o vendedor. Al final del día, los bienes raíces comerciales son un negocio de relación, y no es posible que un AVM capture las motivaciones de compradores y vendedores.

AVMs and the Single-Family Housing Market
For several years, AVMs have been used in the single-family residential (SFR) market. In many cases, these AVMs work well and are more efficient than traditional human appraisers. This is especially the case when the housing type is marketed (e.g., a large suburban residential subdivision). However, even within the SFR market, AVMs have their limits. For a substantial portion of the market, current regulations prohibit AVMs for federally guaranteed loans or for mortgages with sales prices exceeding $400,000. Furthermore, because of the various subjective factors involved in SFR appraisals, lenders recognize that AVMs are most useful as a starting point rather than a final estimate of value.

The Stakes Are Higher for Commercial Real Estate
Commercial real estate assets are often much larger and more unique, with appraised values ​​that depend on a wide variety of estimates and complex assumptions. This level of complexity increases the likelihood of an error during the valuation process. A single incorrect assumption can lead to a massive change in the value estimate. For the time being, humans are still much better than computers at recognizing when «something is wrong» with the value of a unique asset and are better able to identify errors in assumptions.

While a valuation involves a great deal of data analysis and calculations, it is still more of an art than a science. Appraisers are good at observing and integrating subjective factors that may not appear in the data. Furthermore, the report and the appraiser are invaluable to the client during the appraisal review process in determining how and why certain decisions were made. Finally, human judgment is the most important factor in determining the actions of a prospective buyer and seller. This does not mean that AVMs are worthless. Like other technological advances, they will likely be an increasingly useful tool as part of the appraisal process. But only humans can produce appraisals. For now, the best an AVM can do is assist in the data collection process and establish general guidelines for appraisers who must assimilate subjective data and make decisions for which they are responsible. While AI may portend the eventual end of the human race, it will not extinguish the short-term need for human commercial real estate appraisers.